Esta semana abordamos en La Hora de la Vivienda el asunto de la rehabilitación urbana y las políticas municipales en este ámbito. Escuchamos las opiniones y el análisis de nuestros expertos Julio Rodríguez y Fernando Acedo Rico
La Hora de la Vivienda 21
En un contexto donde el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos sociales, las políticas públicas de rehabilitación urbanística adquieren protagonismo. Durante es debate en La hora de la vivienda, nuestros expertos Julio Rodríguez y Fernando Acedo Rico abordaron las fortalezas y carencias de estas políticas, destacando ejemplos y señalando áreas de mejora.
"En España, el peso de la rehabilitación dentro de la obra construida está muy por debajo de la media europea ", apuntó Julio Rodríguez. Según el experto, los esfuerzos realizados en municipios como Fuenlabrada, que desde 2004 ha llevado a cabo un plan de rehabilitación de edificios con fondos europeos y apoyo municipal, son un ejemplo positivo de cómo estos proyectos pueden revitalizar comunidades y mejorar la calidad de vida de sus residentes .
Por su parte, Fernando Acedo Rico adoptó un tono crítico , calificando la rehabilitación como "la asignatura pendiente de la política de vivienda en nuestro país Lo que se hace no es rehabilitar viviendas en su conjunto, sino fachadas, y eso no es regenerar ni renovar una ciudad ", explicó.
Acedo-Rico destacó como positivo el enfoque del País Vasco , una región que, a su juicio, lidera las políticas de vivienda en España. Sin embargo, insistió en que la falta de integración entre la rehabilitación de viviendas y la regeneración urbana es un error estructural. "Rehabilitar no solo es intervenir en las viviendas; es crear ciudad, mejorar la calidad de vida, generar zonas verdes, dotaciones y servicios esenciales, como centros de salud ", agregó.
Ambos expertos coincidieron en que la falta de datos fiables complica la evaluación de los avances en materia de rehabilitación . "Necesitamos mejores estadísticas para saber exactamente qué se está haciendo ", reclamó Rodríguez, quien señaló una discrepancia entre los datos proporcionados por arquitectos y aparejadores en cuanto al número de viviendas rehabilitadas.
Fernando Acedo también alertó sobre la gestión de los fondos europeos , como los Next Generation. "No sabemos dónde ni cómo se están invirtiendo estos recursos ", afirmó. Además, criticó que los fondos destinados a eficiencia energética, aunque necesarios, no han avanzado de manera significativa. "Han aparecido empresas captadoras de fondos que ofrecen a comunidades de vecinos hacer envolventes energéticas que, aunque útiles, suelen ser poco estéticas ", comentó.
El futuro de la rehabilitación
A pesar de las críticas, ambos expertos coinciden en la importancia de continuar y ampliar las políticas de rehabilitación , pero dentro de un marco más integral. "Es imprescindible situar estas actuaciones dentro de un marco global de regeneración de barrios ", afirmó Rodríguez. Según él, las actuaciones deben ser coherentes con una política urbanística que abarque desde la mejora de las viviendas hasta la revitalización de todo el entorno urbano.
La vivienda en España: desafíos y perspectivas según datos y expertos
Fernando Acedo Rico nos trajo los últimos datos de Eurostat en el marco del debate sobre el acceso a la vivienda. El porcentaje de jóvenes sobre endeudados en España es del 9,2% , una cifra notablemente inferior al promedio europeo, que alcanza valores como el 28,7% en Luxemburgo o el 26,8% en Dinamarca . Sin embargo, este dato no es necesariamente positivo, según argumentó Julio, ya que refleja que los jóvenes españoles apenas pueden acceder a la compra de vivienda , viéndose obligados a optar por el alquiler como única alternativa.
Julio comentó que esta situación muestra cómo los ingresos de los jóvenes no les permiten acudir al crédito hipotecario, marcándolos como insolventes frente a las entidades financieras. Este fenómeno, combinado con un mercado de alquiler limitado y cada vez más costoso, crea una presión significativa sobre este segmento de la población.
Otro dato preocupante es el aumento del precio de la vivienda en España entre 2010 y 2024, que ha sido del 16,4% , comparado con un promedio del 51,6% en Europa. Países como Croacia (78%) y Polonia (94%) encabezan la lista. Sin embargo, como destacó Fernando, España experimentó un descenso de precios prolongado entre 2010 y 2013 debido al impacto de la crisis financiera y la gestión de la Sareb, que adquirió viviendas a precios reducidos. Este descenso retrasó la recuperación del mercado español respecto a otros países europeos, pero en los últimos años los precios han comenzado a crecer a ritmos más acelerados.
El esfuerzo económico para adquirir una vivienda también es significativo: las familias en España destinan un promedio del 40,9% de sus ingresos a pagar una hipoteca , un porcentaje elevado que, según Fernando, supera ampliamente la "regla de oro" de no gastar más del 33% en este concepto. Esta presión financiera no solo afecta a los propietarios, sino también a los arrendatarios, ya que los precios de los alquileres han crecido incluso más que los de las viviendas en propiedad debido a la escasez de oferta.
La solución, coincidieron los expertos, pasa por una acción coordinada entre administraciones locales, regionales y nacionales. Es necesario aumentar la construcción de vivienda pública y de alquiler social, así como mejorar la disponibilidad de datos sobre el mercado para tomar decisiones informadas.
"El panorama es preocupante, pero hay margen para actuar si se implementan políticas integrales y sostenibles
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Julio Rodríguez es Estadístico Superior del Estado en excedencia y Economista titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Fue consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco hipotecario, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y Gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE
Fernando Acedo-Rico es registrador de la propiedad y mercantil. Doctor en Derecho. Acreditado por la Aneca como Profesor de Derecho Civil. Director de los Servicios Jurídicos de la EMVS de Madrid en excedencia. Miembro del comité científico de Asociación de Empresas Públicas de Vivienda y Suelo (AVS)
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