Se asocia con frecuencia la problemática del acceso a la vivienda con la existencia de las viviendas turísticas. La transformación de las viviendas normales en turísticas, que son las que se pueden alquilar por plazos breves, reduce la oferta de viviendas de alquiler permanente. Esta evolución puede contribuir a aumentar los precios de los alquileres, aunque las viviendas turísticas estimadas por el INE suponen solo el 1,33% del parque total de viviendas. Se considera que el 15% de los turistas no residentes en España se alojan en dicho tipo de vivienda. Dicha proporción sube hasta el 20% en el caso en el caso de los turistas residentes en España. La presencia de abundantes viviendas turísticas en el centro de las ciudades contribuye a acentuar la gentrificación de amplias zonas de las principales ciudades.

 

"La presencia de abundantes viviendas turísticas en el centro de las ciudades contribuye a acentuar la gentrificación de amplias zonas de las principales ciudades"

 

Sobre la metodología de la estimación del INE

 

En diciembre de 2020 el INE publicó una primera aproximación al número de viviendas turísticas en España, referidas al mes de agosto del mismo año. El INE acudió a la información disponible en las plataformas de alojamientos turísticos (Airbnb, Booking y Vrbo), que concentran la oferta de esta forma de alojamiento. En las encuestas de ocupación hotelera no se diferencian las viviendas turísticas, que se incluyen dentro de lo que en dichas encuestas se denominan como “alojamientos turísticos y otros de corta duración”.

 

En el trabajo del INE, realizado bajo la demanda y metodología sugerida por Eurostat, se seleccionaron las viviendas turísticas de acuerdo con la licencia declarada por los propietarios. En cada municipio se efectuó la selección de las viviendas turísticas de cada plataforma y se efectuaron comparaciones entre los datos de las otras plataformas para evitar las duplicidades. 

 

La estadística obtenida en 2020 fue el primer paso de una metodología que permite realizar estimaciones regulares de las viviendas turísticas existentes en España. La estimación del INE se refiere solo a las viviendas turísticas registradas legalmente. En situación irregular debe de haber un número elevado. Las tablas estadísticas realizadas amplían la información aportada por las encuestas de ocupación y pueden permitir en el futuro obtener información sobre los precios de tales alojamientos. 

 

La vivienda turística crece. Cerca de 400.000 viviendas turísticas en 2024 

 

La primera estimación realizada por el INE fue la de agosto de 2020. De las 321.496 viviendas turísticas de entonces se ha pasado al 351.389 de febrero de 2024, última fecha de la que se dispone de información, una vez superado el bache de 2021-2022. El INE publica dos estimaciones cada año, correspondientes a los meses de febrero y de agosto. Se ha advertido una aceleración en el incremento del total de dicho tipo de viviendas en 2023 y 2024. De mantenerse la tendencia de incremento anual de febrero de este año (15,2%) es posible que el total de viviendas turísticas de agosto de 2024 se aproxime a las 400.000, con cerca de dos millones de plazas. 

 

"De mantenerse la tendencia de incremento anual de febrero de este año es posible que el total de viviendas turísticas de agosto de 2024 se aproxime a las 400.000, con cerca de dos millones de plazas"

 

Andalucía, Valencia y Cataluña son las autonomías con las cifras más elevadas de viviendas de dicho tipo, concentrando el 55,3% del total estimado en febrero de 2024. Con los menores volúmenes de dichas viviendas aparecen Extremadura, Navarra y Rioja. Las provincias con niveles más elevados fueron Málaga (41.038), Alicante (38.007) Baleares (25.073) y Gerona (20.721).

 

Para aproximar la “densidad” de viviendas turísticas existentes, el INE las refiere al total de viviendas familiares de cada delimitación territorial, siendo la referencia en este momento el Censo de Viviendas de 2021. De acuerdo con dicho criterio, las viviendas turísticas registradas en España suponían en febrero de 2024 el 1,33% del parque total de viviendas familiares. Por autonomías, las mayores densidades las presentaban en dicha fecha Canarias (4,30%), Baleares (3,84%), y la Comunidad Valenciana (1,81%). Por provincias destacan Las Palmas (4,55%) Málaga (4,12%), Gerona (4,09%), Santa Cruz de Tenerife (4,04%) y Baleares (3,84%).

 

Como puede apreciarse, la vivienda turística está muy presente en los municipios turísticos de la costa y las islas (76,8% del total), frente al interior de España, donde en general es más reducida su presencia (el 23,2%), excluido Madrid.  

 

Entre 2021 y 2024 ha tenido lugar un fuerte aumento de la población de España, con una presencia elevada de nacidos en el extranjero dentro de dicho incremento. Esta evolución demográfica ha estado acompañada de un crecimiento importante del empleo, dentro del cual ha destacado el crecimiento de las actividades ligadas al turismo. Más población, más actividad turística en general, son los principales factores causales del fuerte aumento de las viviendas turísticas en 2023, cuyo crecimiento se ha acelerado en 2024. 

 

Reacciones dispares según ayuntamientos

 

La regulación de las viviendas turísticas corresponde a las autonomías, que han trasladado a los ayuntamientos la gestión de la competencia. Las denominaciones de dichas viviendas varían entre una y otra autonomía. La presencia de pisos turísticos en los edificios destinados a vivienda habitual puede afectar a las condiciones de vida de los residentes en las viviendas colindantes. El artículo 2º-3 del Real Decreto Ley 7/2019, BOE de 5.3.2019, estableció que los acuerdos de las comunidades de propietarios que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad turística requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios. Con anterioridad a esta norma se exigía la unanimidad de los propietarios, por lo que el cambio pudo suponer un alivio en las comunidades de propietarios. El gobierno ha anunciado una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para reforzar el poder de decisión de los vecinos en el destino de dichas comunidades.

 

El crecimiento del turismo en la última década ha afectado a la composición poblacional de las ciudades, con notables diferencias entre las mismas. Los centros urbanos, que concentran el patrimonio e historia de las ciudades, son los espacios más afectados. La turistificación de las ciudades transforma los centros urbanos. Del espacio de los centros urbanos se apropian los visitantes, residentes de alto poder adquisitivo y los inmigrantes procedentes sobre todo de la Unión Europea. Los efectos de la mayor presencia de las viviendas turísticas son conocidos, “oferta alojativa enormemente rentable para el propietario, atractiva para el turista y fuertemente competitiva con la oferta hotelera, su intima enemiga, sometida a unas regulaciones de las que las primeras están exentas… la fuerte demanda permite subir los precios hasta el punto del desalojo completo de los vecinos originarios que no pueden soportarlos”.

 

Las reacciones de los ayuntamientos al crecimiento de las viviendas turísticas son muy dispares. Contrasta el diferente talante ante el problema de los gobiernos locales de las dos mayores ciudades, Madrid y Barcelona. Los ayuntamientos con políticas urbanísticas más desarrollistas son los más inclinados a favorecer una mayor presencia de las viviendas citadas. Llama la atención que en 2024 el aumento de las viviendas turísticas ha sido bastante más reducido en Baleares y Canarias que en el resto de España, lo que puede indicar la presencia de saturación en los municipios con mayor presencia de las mismas. 

 

Las viviendas turísticas no son el principal factor explicativo de los elevados precios de los alquileres, que son la resultante de una situación de exceso de demanda ante la oferta reducida de viviendas de alquiler, pero refuerzan los crecimientos de precios y de alquileres allí donde son más importantes las concentraciones de dichas viviendas. En algunas ciudades, como Málaga, los antiguos centros urbanos han experimentado un cambio radical en la composición de la población y del comercio y en Madrid el proceso de reestructuración del centro está muy avanzado. 

 

Junto a las regulaciones autonómicas y locales de las viviendas turísticas, las políticas urbanísticas deben de controlar el proceso de transformación de las ciudades para mantener y aumentar la cohesión de las mismas. Resulta más que necesario un urbanismo protector de los ciudadanos, que no es precisamente el urbanismo desarrollista que ha ahora parece campar a sus anchas por gran parte de España.