< Febrero 2023 >

El menor dinamismo del mercado de vivienda en 2023

El menor dinamismo del mercado de vivienda en 2023

Tras el acusado descenso de la actividad del mercado de vivienda en España en el primer semestre de 2020, consecuencia de la pandemia iniciada en ese año, tuvo lugar una recuperación importante en los ejercicios de 2021 y 2022. La mayor inflación registrada en 2022 ha dado lugar a elevaciones notables de los tipos de interés. Esta circunstancia, unida a un clima de acusadas incertidumbres geopolíticas, va a generar un descenso de algunas de las principales variables de dicho mercado en 2023. 

La expansión del bienio 2021-2022 fue compatible con un endurecimiento de las condiciones de acceso a la vivienda, donde destaca la escasez de oferta en el mercado del alquiler, lo que requiere de actuaciones adicionales de la política de vivienda. En este trabajo se describe en el primer apartado la expansión del mercado de vivienda en 2022 y en el segundo apartado se recogen algunas previsiones sobre la posible evolución de dicho mercado en 2023.  

 

1. La fuerte expansión del mercado de vivienda en 2021-2022

Los datos disponibles indican que en 2022 el mercado de vivienda volvió a registrar en España una importante expansión que se sumó a la experimentada el año anterior. Las ventas de viviendas y la financiación a comprador registraron crecimientos importantes, mientras que la oferta de nuevas viviendas ha reaccionado lentamente a las mayores ventas. A pesar de algunos avances en política estatal de vivienda para 2023, más volcada hacia la rehabilitación, persiste un grave problema de difícil acceso a la vivienda.

 

La demanda de vivienda en España, de acuerdo con las compraventas registradas de viviendas, creció con fuerza en 2021 y en 2022. En 2021 la variación interanual de las ventas ascendió al 34,6%, y en el periodo enero-octubre de 2022 dicho aumento interanual ha sido el 17,6%. La proporción de las ventas de segunda mano en el periodo enero-octubre de 2022 sobre el total ha sido el 82%.  Las ventas de viviendas superaron las 650.000 en 2022 (565.500 en 2021), el total anual más elevado desde 2007.

 

El fuerte aumento de las ventas de viviendas en los dos últimos años se ha debido a varios factores. Destacan entre los mismos el importante aumento de las compras realizadas por extranjeros. Ello implica que la expansión general de los mercados de vivienda registrada a nivel mundial entre 2020 y 2022 se dejó sentir en España, aunque con menos intensidad y con cierto retraso. El carácter de la vivienda como refugio de los ahorradores se acentuó en este periodo. En segundo lugar los hogares generaron en España un importante volumen de ahorro en 2020-21 con motivo de los confinamientos derivados de la pandemia de Covid 19. Esta evolución impulsó la compra de vivienda al permitir hacer frente a la parte del precio de vivienda no cubierto por el préstamo hipotecario. En tercer lugar, en el periodo 2020-2022 las condiciones de financiación crediticia de la compras de viviendas han sido excepcionalmente favorables. La elevación moderada de los tipos de interés registrada después del verano de 2022 no ha frenado de forma relevante las ventas de viviendas, aunque dicha elevación ha encarecido el coste del acceso a la vivienda para los hogares endeudados a interés variable con anterioridad a 2022.

 

Los precios de las viviendas en España registraron importantes aumentos en 2022, destacando el aumento interanual del índice de precios de vivienda del INE en un 7,6% en el tercer trimestre.  Los datos de la empresa tasadora Tinsa indican que el aumento anual en el último trimestre de 2022 ascendió al 8,8%. Los datos de la empresa tasadora Sociedad de Tasación, relativos a las viviendas de nueva construcción en capitales de provincia, revelan un aumento del 7,1% en diciembre de 2022. Con independencia del indicador utilizado todo indica que en 2022 los precios de las viviendas crecieron netamente por encima del 2,7% registrado en los convenios colectivos formalizados en 2022, lo que acrecienta las dificultades de acceso a la vivienda para amplios sectores de población..

 

Conforme se aleja en el tiempo el paso de la pandemia se ha producido un nuevo retorno a las ciudades. Dicha circunstancia, unida a la favorable evolución del empleo en 2022, ha impulsado un nuevo aumento de la demanda de viviendas en alquiler. La oferta de dicho tipo de viviendas no ha crecido en 2022, sino que más bien se ha reducido por el nuevo desplazamiento de una parte de la misma hacia el alquiler turístico. La consecuencia de dicha evolución ha sido una nueva aceleración del aumento de los precios del alquiler, cuyo aumento anual se elevó al 8,4% en diciembre de 2022, según datos publicados por el portal inmobiliario Idealista.com. El aumento resultó bastante más elevado en la Comunidad Valenciana (15,8%), Cataluña (14,7%) y Baleares (14,5%). La escasa oferta de alquiler provoca que los propietarios arrendadores exijan un precio elevado y también algunas condiciones abusivas que en muchos casos son de dudosa legalidad. 

 

2. 2023, un año cargado de incertidumbres 

 

2022 fue posiblemente el último año de un periodo prolongado de bajos tipos de interés y de fuerte protagonismo por parte de los bancos centrales. Estos últimos aportaron liquidez abundante a los bancos alrededor de diez años, impulsando así crecimientos importantes del crédito y de la deuda. Dicha actuación compensó unas políticas fiscales escasamente expansivas, pero también contribuyó a que los activos, en especial bolsa y vivienda, registrasen aumentos espectaculares de precios.  Una política monetaria expansiva  ha dado lugar, pues, a aumentos importantes de las desigualdades en los niveles de renta y patrimonio de los hogares, lo que es un efecto secundario negativo de dicha política.

 

El fin de la etapa citada ha venido de la mano de la mayor inflación, que ha dado lugar a que los bancos centrales aumentasen de forma considerable los tipos de interés en 2022 para reducir el alcance de la misma. Los mayores tipos de interés han desestabilizado los precios de los activos bursátiles y han reducido la demanda de viviendas en la segunda parte del pasado año. El impacto de dicha evolución ha resultado ser bastante más moderado en España que en el resto de países de economía avanzada, posiblemente por desarrollarse la expansión del mercado de vivienda en España con cierto retraso respecto del resto de dichas economías.

 

La encuesta sobre préstamos bancarios del Banco Central Europeo correspondiente al tercer trimestre de 2022 reveló que los bancos endurecieron las condiciones de los préstamos a comprador de vivienda en la segunda mitad del pasado año. Dicha actuación fue consecuencia de una menor tolerancia por parte de los bancos ante el creciente riesgo derivado de los más altos tipos de interés. Se observó también en dicha encuesta la presencia de una menor demanda de crédito, tanto en España como en el resto de las principales economías de la Eurozona, siguiendo la evolución general de la economía. De dicha evolución se deriva que la demanda de vivienda va a reducir en 2023 la fuerte presión mantenida en los dos años precedentes.

 

 

La encuesta sobre préstamos bancarios del Banco Central Europeo correspondiente al tercer trimestre de 2022 reveló que los bancos endurecieron las condiciones de los préstamos a comprador de vivienda en la segunda mitad del pasado año. 

 

 

Las primeras estimaciones avanzan un descenso de alrededor del 15% de las ventas de viviendas en 2023 respecto del pasado ejercicio, lo que puede llevar a un volumen de ventas de 550.000 viviendas en 2023, que es una cifra considerable. La escasa reacción de la oferta de nuevas viviendas en 2022 tendrá como consecuencia que los precios de las viviendas no desciendan, en general, en 2023. Además, el importante ritmo de aumento del empleo en 2022 ha impulsado la demanda de vivienda de alquiler. Dicha demanda no ha sido satisfecha mediante una mayor oferta, por lo que es previsible que en 2023 los alquileres moderen su crecimiento. La situación de exceso de demanda en el mercado del alquiler, sobre todo de alquiler social, impedirá, pues, que en este año desciendan los elevados precios del alquiler.

 

La evolución del conjunto de la economía española en 2023 determinará gran parte del comportamiento de la demanda de vivienda. La previsión del Banco de España para este año es de un crecimiento del PIB del 1,3%, de una variación del 0,5% en el empleo y de un leve aumento de la tasa de desempleo, que en dicha previsión se situaría en el 12,9% en el conjunto del año. Sobre todo será trascendente la evolución del empleo, pues se ha podido apreciar una clara correlación entre el crecimiento de los afiliados a la Seguridad Social y el aumento del alquiler entre 2021 y 2022.

 

Los principales rasgos de la evolución del mercado de vivienda en 2023 serán pues, un descenso de las ventas, consecuencia sobre todo del menor crecimiento de la economía y de los más elevados tipos de interés. En este año tendrá lugar asimismo una acusada desaceleración de los precios de ventas de las viviendas y un aumento algo menor pero significativo de los precios de los alquileres. La construcción de nuevas viviendas se mantendrá en un nivel similar al de 2022, esto es, tendrá lugar un volumen de iniciaciones inferior a las 100.000 viviendas iniciadas en el conjunto del año. El importante aumento del Euribor a doce meses, principal índice de referencia de los préstamos a comprador de vivienda a interés variable, desde los últimos meses de 2022 puede ocasionar situaciones difíciles para numerosos hogares en 2023. De ahí que sea importante que desde el gobierno se vigile el cumplimiento de la reforma introducida en el Código de Buenas Prácticas pactada con los bancos, y que afecta a hogares con ingresos no superiores a 29.500 euros/año y endeudados a interés variable.

 

La fuerte expansión del mercado de vivienda en 2021-2022 fue compatible con la persistencia de una situación de difícil accesibilidad a la vivienda, sobre todo por parte de los nuevos hogares. Destacó en ese periodo el aumento del esfuerzo para hogares que, resultando insolventes para acceder a la propiedad mediante un préstamo hipotecario, deben buscar alojamiento entre las viviendas de alquiler privado. Como ya se ha indicado, el nuevo crecimiento de las viviendas turísticas ha reducido la oferta de viviendas de alquiler permanente, dificultando dicha circunstancia el acceso al alquiler a todos los hogares, en especial a los que tienen menos recursos. En este caso el esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler supera con frecuencia al 50% de los recursos del hogar.

 

La política estatal de vivienda ha incluido un volumen importante de recursos, 3.472 millones de euros en gasto público en los Presupuestos Generales del Estado de 2023, alimentado sobre todo por los fondos europeos. El aumento de los apoyos públicos a la construcción de nuevas viviendas de alquiler social ha sido menos potente que el correspondiente a la rehabilitación. La creación de un parque de viviendas de alquiler social muy superior al ahora existente, uno de los más bajos de entre los estados miembros de la Unión Europea, sigue siendo una actuación pendiente para el conjunto de la política de vivienda en España, y ello deberá de lograrse incluso en años en los que no exista una aportación de fondos europeos tan destacada como las de los ejercicios de 2022 y 2023. 

 

 

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