En un trabajo publicado recientemente en “La Hora Digital” se comentaron algunos datos básicos del mercado de vivienda, concretamente los relativos al número de viviendas existentes en España, número de hogares, demanda y precios de mercado. En el presente trabajo se van a comentar los datos correspondientes a la accesibilidad y vivienda social y se añaden algunas nuevas reflexiones sobre la política de vivienda.
Tiene interés aproximar la evolución de la accesibilidad, o esfuerzo preciso para acceder a una vivienda. El precio medio de una vivienda de 90 m2 equivalía a 9 salarios medios anuales en 2007 (INE, Encuesta trimestral de coste salarial). Dicha proporción bajó hasta 5,82 en 2014-15 y remontó después hasta 6,2 en 2021 y 2022. Si en lugar del salario medio se emplea el nivel correspondiente al decil 3 de salarios (dato obtenido a partir de la Encuesta de Coste Salarial y de la Encuesta de Población Activa, ambas realizadas por el INE), dicha relación ascendería a 9,6 en 2022.
En el caso de una vivienda adquirida con un préstamo hipotecario que cubre el 80% del precio de venta, un hogar monosalarial que ganase el salario medio (25.440 euros/año) debería destinar el 24,7% de los ingresos familiares en 2022 para acceder a una vivienda de precio medio. En caso de tratarse de un hogar del decil 3 salarial (16.480 euros/año), el esfuerzo ascendería al 38,1% de los ingresos. En ambos casos el adquirente de una vivienda debe de aportar el 20% del precio de venta a partir del ahorro previo necesario, puesto que el préstamo hipotecario no supera el 80% del precio de venta de la vivienda.
Con datos del 2º trimestre de 2022, la comunidad autónoma con mayor esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad en dicho periodo seria Baleares, puesto que el precio medio de la vivienda en dicha comunidad autónoma equivaldría a 10,14 salarios medios anuales, seguida de la Comunidad de Madrid (8,39). La media de España en este periodo ascendió a 6,06. Castilla-La Mancha tendría el nivel de esfuerzo más reducido (3,51). En el periodo 2014-2022 los precios de las viviendas aumentaron en un 20,5% según la estadística de valores de tasación, mientras que en el mismo periodo los salarios lo hicieron en un 12,7%.
En cuanto al esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler destaca el precio elevado de esta forma de tenencia de la vivienda en España. Según los datos del portal Idealista.com, dicho esfuerzo de acceso creció desde el 34,4% de 2013 hasta el 48% en 2022 si el cálculo se hace con una vivienda de 90 m2 y el alquiler se relaciona con el ingreso medio en el hogar monosalarial. Si el cálculo anterior se realiza con los salarios del decil 3, el esfuerzo de acceso a una vivienda de alquiler ha oscilado entre el 58,8% de 2013 hasta el 74% de 2022. Se advierte el elevado coste de acceso a través del alquiler, en especial para hogares con salarios bajos que no resultan solventes ante las entidades de crédito. Se considera que el esfuerzo de acceso no debe superar la tercera parte de los ingresos familiares.
La última estimación directa del número de viviendas de alquiler corresponde al Censo de Viviendas de 2011, según el cual el número de viviendas principales destinadas al alquiler ascendía a 3,2 millones, el 13,5% de las viviendas principales. Hasta 2023 no se dispondrá de datos sobre el Censo de Vivienda de 2021. La última Encuesta de Condiciones de Vida del INE publicada en 2022 pero relativa a 2021 revela que en este último año los hogares que residían en viviendas de alquiler suponían el 18,0% del total de hogares, frente al 75,8% que residía en viviendas en propiedad. El alquiler adquiere una mayor relevancia en el caso de los hogares de extranjeros de fuera de la Unión Europea (72,6%) y los jóvenes con edades comprendidas entre 16 y 29 años (52,5%).
El Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana publicó en 2020 una estimación de la presencia de la vivienda social en España en el “Boletín especial Vivienda social”. Las Naciones Unidas definen la vivienda social como “la parte del sistema de vivienda diseñada para atender a aquellos hogares que no pueden acceder a la misma en condiciones de mercado”. Según la fuente estadística citada el número de viviendas sociales de alquiler existente en España en 2019 ascendió a 452.040, el 2,5% del parque de viviendas principales, en torno al 2% del parque total de viviendas existente. En el mismo año la proporción de dichas viviendas de alquiler social en la Unión Europea fue el 9,3%.
La proporción más elevada correspondió a Países Bajos, con el 30%. La proporción de las viviendas sociales de alquiler dentro del parque de viviendas de España es una de las más reducidas dentro de la Unión Europea. Dicha situación es consecuencia de que la política de vivienda social en España se ha concentrado en las viviendas de protección oficial (VPO), de las que se han edificado más de seis millones entre 1960 y 2019, pero que en su mayor parte se han destinado a la venta y se han descalificado en una alta proporción de su condición de viviendas protegidas. Dicha política ha tenido un coste importante en materia de gasto público y de asignación de suelo urbano, a pesar de lo cual el parque de viviendas sociales en España aparece como algo inexistente.
Los PGE 2023 no introducen partidas de gasto que permitan inducir un aumento significativo del exiguo parque disponible de viviendas sociales de alquiler, aunque se advierte un apoyo más decidido por el gobierno a la construcción de nuevas viviendas.
Reflexiones sobre mercado y política de vivienda
La evolución del mercado de vivienda tiene una incidencia sensible sobre la evolución de la economía española, superior a la del resto de la Eurozona, como lo revela la más alta relación número de viviendas / número de hogares. Como se ha indicado, en la política de vivienda ha destacado el papel de la vivienda protegida, que ha reducido de forma sustancial su presencia en los últimos años, en especial desde 2013 en adelante. Entre las décadas de los años cincuenta y setenta del pasado siglo la VPO tuvo un intenso protagonismo en el mercado de vivienda de España. Hasta 2011 dicho tipo de vivienda siguió desempeñando en papel relevante.
Destaca en España la complejidad del marco de la política de vivienda, ante la existencia de tres administraciones públicas (estado, autonomías, municipios). Los Estatutos de Autonomía de las 17 comunidades autónomas han consagrado el carácter de la política de vivienda como una competencia exclusiva de estas administraciones públicas.
La política estatal consiste básicamente en aportar ayudas públicas a las autonomías (subvenciones a las políticas de construcción y rehabilitación de viviendas, ayudas a los inquilinos), que estas últimas administran de acuerdo con los criterios fijados en los convenios firmados entre el gobierno estatal y cada uno de los 17 gobiernos autonómicos y los gobiernos autónomos de Ceuta y Melilla. Existen asimismo ayudas fiscales cuyo alcance ha superado tradicionalmente al del gasto público, menos en 2022 y 2023, de acuerdo con los Presupuestos Generales del Estado (PGE). Este último mantiene la competencia en materia de regulación de los alquileres.
Casi todas las VPO se han destinado a la propiedad. Esta circunstancia, unida a la normativa sobre alquileres vigente hasta el inicio de los años ochenta del pasado siglo, redujo el papel de la vivienda de alquiler en España, que aparece en la última posición en cuanto a proporción de viviendas de alquiler respecto de Europa Occidental. Las viviendas sociales destinadas al alquiler han aparecido en la escena de la política de vivienda, esto es, en los planes estatales plurianuales de vivienda y desde 2022 ha vuelto la figura de las ayudas directas a los arrendatarios (bono de alquiler joven). La vivienda tiene, además, un elevado protagonismo dentro de la economía española.
En el periodo 2021-2023 se han reactivado las partidas de gasto público estatal destinado a la política de vivienda. El gasto público para Vivienda en los PGE de 2023 asciende a 3.472 millones de euros, un 5,4% superior a la cifra presupuestada para 2022. Con el gasto público incluido en los PGE 2023 se pretende estimular la rehabilitación de viviendas, apoyando la renovación energética de las mismas, y también fomentar la construcción de viviendas sociales destinadas al alquiler.
El gobierno vuelve a hacer una seria apuesta por la rehabilitación financiada mediante transferencias a las autonomías. Estas ayudas acompañan a los créditos bancarios destinados a las comunidades de propietarios que rehabiliten sus viviendas, avalados hasta un 50% por la línea del ICO. Se va a ampliar en 2023 el marco de actuación estatal en cuanto a fomento de la construcción de nuevas viviendas sociales destinadas al alquiler. En España hay 8 viviendas sociales de alquiler por cada 1000 habitantes, mientras que la media europea es de 67 viviendas de dicho tipo por cada mil habitantes. Alcanzar un nivel equivalente de viviendas sociales de alquiler supone crear en España un parque de varios millones de viviendas de dicho tipo.
Los PGE 2023 no introducen partidas de gasto que permitan inducir un aumento significativo del exiguo parque disponible de viviendas sociales de alquiler, aunque se advierte un apoyo más decidido por el gobierno a la construcción de nuevas viviendas de dichas características. El ritmo de construcción de nuevas viviendas sociales destinadas al alquiler depende, sobre todo, de las disponibilidades de suelo y de financiación crediticia. Un volumen tan elevado de nuevas viviendas sociales de alquiler como el necesario no puede financiarse de forma exclusiva a partir de gasto público. Resulta evidente que con los recursos transferidos desde el gobierno estatal cada comunidad autónoma puede desarrollar políticas de vivienda de signo muy diferente.
Los PGE 2023, con su mayor dotación para la política de vivienda, aparecen cuando todavía está pendiente de tramitación parlamentaria el proyecto de ley de vivienda, aprobado por el gobierno en octubre de 2021. La conversión en ley de dicho proyecto puede ayudar a conseguir los objetivos de la política de vivienda actual. De momento el problema del acceso a la vivienda sigue teniendo un alcance descomunal en España, visible sobre todo en las serias dificultades de acceso a la vivienda de alquiler privado en las capitales. En estas ciudades los aspirantes a arrendatarios de las escasas viviendas de alquiler existentes en oferta tienen que soportar exigencias adicionales al precio del alquiler.
Julio Rodríguez López es Doctor en Economía. Fue consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y Gerente de la Universidad de Alcalá de Henarés. Actualmente es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE.