Tenemos nueva Ley Hipotecaria en España, pero los que lo perdieron todo, ya no podrán recuperarlo con ella. Sólo los que inicien la compra de una vivienda a partir de este 17 de junio, se habrán librado de las condiciones fraudulentas y abusivas de las anteriores leyes hipotecarias, que arruinaron con la llegada de la crisis a tantos miles de familias españolas, y a otras muchas incluso las dejaron en la calle. Tras varias décadas siendo la vergüenza de Europa, la nueva Ley Hipotecaria ve la luz, pero no es retrospectiva. Los principales cambios consisten, en mayor transparencia, información al comprador, supresión de la famosa Cláusula Suelo, del pago de los Actos Juriídcos Domentados (AJD), de las comisiones abusivas, y los embargos por demora pasarán de 2 a 15 cuotas impagadas, pero ante todo, que el notario deberá hablar a solas con el cliente y cercionarse de que entiende todas las condiciones.
Tras varias décadas siendo la vergüenza de Europa y con millones de ciudadanos literalmente arruinados por confiar y firmar a ciegas los documentos hipotecarios que su sucursal bancaria, y el notario, le ponían delante, sin explicarles mínimamente las condiciones ni los riesgos, al fin, ha entrado en vigor este lunes, 17 de junio, la nueva Ley Hipotecaria que eliminan las cláusulas suelo, hace pagar los impuestos a los bancos y suprime todos los gastos abusivos, ademas de endurecer las condiciones de desahucio. Gastos abusivos y fraudes de ley que durante décadas han estado cargando los bancos impunemente al comprador y que ahora ni siquiera tienen que pagar por ellos. La pega, es que no es retroactiva y muchos ciudadanos se han ido al desahucio y a la ruina con la anterior ley fraudulenta y abusiva.
Los compradores que a partir de este lunes vayan a adquirir una vivienda se van a encontrar con la exquisita amabilidad de los bancos, que deberán explicarles con diez días de antelación a la firma todas y cada una de las condiciones que van a firmar. Al contrario que estos años atrás, que procuraban esconder entre cláusulas de un enunciado imposible, todos y cada uno de los abusos, gastos, seguros, comisiones de apertura, de cancelación, de todo lo imaginable.
Abusos que han llevado a decenas de miles de españoles reclamando a la banca en los tribunales de justicia. A pesar de que el Tribunal Supremo, en una sentencia ejemplar favorecía a los clientes y declaró la retroactividad de los abusos en cláusulas suelo y en Tributos de Actos Documentados, el principal gasto, el propio tribunal se volvió atrás ante la presión de la banca. Lo que constituyó un auténtico escándalo y una vergüenza. Al final, los tribunales han tirado por el camino del medio y en la nueva Ley Hipotecaria (LH) han desaparecido de entrada las famosas cláusulas suelo. Lo que equivale a que la banca no podrá fijar un límite si el euroibor, u otro indicador de referencia, bajara. O sea, que si el Banco Central Europeo sigue bajando los tipos de interés y los dejara en negativo, el euroibor desciende los creditos y la sucursal no podrá poner ningún límite inferior a su cliente.
En cuanto a la corrección en los llamados Actos Jurídicos Documentados, AJD, y gastos de gestora y de registro, ya no van a lastrar el bolsillo del comprador. Será el banco el que los pague, si bien, el cliente tendrá que pagar los gastos de tasación y los de las segundas copias de escrituras ante notario. Y todo esto lo tiene que dejar muy claro el notario, en una reunión con el comprador, a solas.
Los notarios, que no tuvieron un papel ejemplar durante las últimas décadas, ya que implícitamente estaban de parte del banco, ahora tendrán que ampliar la información que dan el cliente sobre las características del préstamo y asegurarse de que el cliente ha entendido perfectamente las condiciones del préstamo así como todos sus riesgos. .
A los bancos, por su parte la nueva LH les exige que se olviden de los párrafos farragosos y las condiciones leoninas escondidas en la letra pequeña habitual. Ahora tendrán que actuar con luz y taquígrafos, tendrán que poner a disposición del comprador toda la información necesaria para que el cliente entienda con claridad todas las condiciones del crédito, y además con anticipación. Los bancos tendrán que colgar en las plataformas tecnológicas que usen los notarios las condiciones de los créditos. Y el cliente tiene que tener toda la información aclaratoria en un plazo de diez días anterior a la firma.
También en la nueva Ley Hipotecaria se ha puesto freno a las comisiones disparatadas y abusivas. Así, si el usuario de un préstamo a tipo fijo preestablecido decide cancelarlo de forma anticipada, las comisiones serán bastante más reducidas, en concreto, un 2% durante los 10 primeros años, y 1,5%, en los siguientes.
Pero quizá lo más importante para el comprador, es uno de los puntos en los que el legislador ha puesto más énfasis: endurecer las condiciones para desahuciar del piso al comprador por impago del préstamo. A partir de ahora, el banco solo podrá empezar un proceso judicial después de doce cuotas impagadas, o el 3% del capital en la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas mensuales o el 7% en la segunda mitad del mismo. Con esto, los legisladores españoles han tratado de evitar la cantidad de desahucios practicados en España, que han sido recorridos incluso al tribunas de justicia europeos, dado que en Europa se considera la ley hipotecaria española como un cúmulo descarado de fraude para el comprador.